小區(qū)的物業(yè)費(fèi)多高、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量如何，一直備受住戶關(guān)注。
去年以來，重慶、山東青島、湖北武漢、寧夏銀川等地傳出下調(diào)物業(yè)費(fèi)的消息。這些城市的部分小區(qū)，以不同幅度對(duì)物業(yè)費(fèi)進(jìn)行調(diào)降；還有的城市針對(duì)空置住宅，予以物業(yè)費(fèi)折扣。
這波物業(yè)費(fèi)調(diào)降受哪些因素推動(dòng)？費(fèi)用調(diào)整后，物業(yè)服務(wù)能否跟上？
降費(fèi)項(xiàng)目集中在二、三線城市
“我們小區(qū)之前的物業(yè)費(fèi)每月每平方米大概3元，最近下調(diào)到了2.5元，除了我們這里，聽說武漢還有不少小區(qū)也降了物業(yè)費(fèi)。”家住湖北武漢的李云山說，物業(yè)費(fèi)下調(diào)后，他每月能省下幾十元。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，去年以來，武漢市已有超40個(gè)小區(qū)的物業(yè)公司宣布下調(diào)物業(yè)費(fèi)。比如，武漢市江山如畫物業(yè)發(fā)展有限公司發(fā)布公告，江山如畫八期住宅項(xiàng)目中的3棟住宅區(qū)物業(yè)費(fèi)自今年起進(jìn)行下調(diào)，一次性繳納全年物業(yè)費(fèi)的，由原先的3元/平方米/月，調(diào)至1.6元/平方米/月；按月繳納的，物業(yè)費(fèi)下調(diào)至2元/平方米/月。在武漢朗詩(shī)里程小區(qū)，物業(yè)費(fèi)由此前的2.5元/平方米/月，下調(diào)至1.1元/平方米/月，降幅高達(dá)56%。
在江蘇常州，花語(yǔ)馨苑小區(qū)所聘物業(yè)公司去年底發(fā)布公告，宣布今年起將物業(yè)費(fèi)由原先的1.8元/平方米/月下調(diào)至1元/平方米/月。在江西南昌，西站瑞都小區(qū)聘用物業(yè)公司宣布，自今年1月1日起，小區(qū)物業(yè)費(fèi)由原先的2.8元/平方米/月下調(diào)至2元/平方米/月，停車服務(wù)費(fèi)從80元/月調(diào)整為60元/月。在重慶風(fēng)花樹小區(qū)，物業(yè)費(fèi)由1.8元/平方米/月下調(diào)至1.3元/平方米/月，以100平方米住房為例，物業(yè)費(fèi)調(diào)整后，業(yè)主每年將節(jié)省600元支出。
根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2024年12月，全國(guó)20個(gè)重點(diǎn)城市物業(yè)費(fèi)均價(jià)為2.72元/平方米/月，同比看，武漢、江西南昌、山東青島、重慶、江蘇南京、常州等6個(gè)城市物業(yè)服務(wù)價(jià)格指數(shù)下跌，其中武漢、南昌同比分別下跌0.72%、0.47%，青島同比跌幅為0.14%。
除了直接調(diào)降小區(qū)整體物業(yè)費(fèi)，部分城市還針對(duì)小區(qū)“空置房”推出物業(yè)降費(fèi)。比如，青島、甘肅蘭州等地明確，連續(xù)空置6個(gè)月以上的房屋，予以物業(yè)費(fèi)折扣優(yōu)惠。據(jù)《蘭州新區(qū)關(guān)于優(yōu)化房地產(chǎn)建設(shè)發(fā)展的若干措施》，對(duì)連續(xù)未入住6個(gè)月以上的空置住宅，由業(yè)主或使用人書面申請(qǐng)，經(jīng)物業(yè)服務(wù)人登記確認(rèn)后，其物業(yè)費(fèi)按收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的50%收取。江蘇句容也發(fā)布通知，明確句容市普通住宅空置期間，前期物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)可減免30%。
“2024年至今，物業(yè)降費(fèi)項(xiàng)目主要集中在國(guó)內(nèi)部分二線城市及三線城市，包括武漢、重慶、青島、南昌、四川成都、寧夏銀川、江蘇徐州等。”中指研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜介紹，去年以來發(fā)布物業(yè)費(fèi)限價(jià)政策的城市中，物業(yè)費(fèi)整體降幅區(qū)間集中在10%至40%，不同城市、不同項(xiàng)目的物業(yè)降費(fèi)幅度差異較大。
供求變化、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，推動(dòng)物業(yè)降費(fèi)
多地為何紛紛下調(diào)物業(yè)費(fèi)？
“這是多重因素疊加的結(jié)果。”黃瑜分析，一方面，在房地產(chǎn)市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)發(fā)生重大轉(zhuǎn)變的背景下，部分城市的房?jī)r(jià)和房租出現(xiàn)明顯調(diào)整，考慮到房屋持有成本，業(yè)主對(duì)物業(yè)費(fèi)的敏感度顯著提升，因此通過聯(lián)名議價(jià)、組建業(yè)委會(huì)等方式，與物業(yè)企業(yè)協(xié)商，推動(dòng)物業(yè)費(fèi)降價(jià)。
另一方面，物業(yè)管理行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，一些物業(yè)企業(yè)為提升物業(yè)費(fèi)收繳率、項(xiàng)目競(jìng)標(biāo)成功率，主動(dòng)提出降價(jià)。
武漢市一家物業(yè)企業(yè)工作人員告訴記者，去年起，其所在企業(yè)服務(wù)的幾個(gè)小區(qū)物業(yè)費(fèi)都進(jìn)行了下調(diào)，“有些是小區(qū)業(yè)主聯(lián)名要求降費(fèi)，還有個(gè)別項(xiàng)目是公司主動(dòng)調(diào)整的。現(xiàn)在物業(yè)管理行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，適度調(diào)價(jià)既是企業(yè)重視客戶、留住客源的表現(xiàn)，也有可能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中給企業(yè)爭(zhēng)取更多機(jī)會(huì)”。
還有一些城市政府出臺(tái)物業(yè)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)政策，通過行政手段規(guī)范收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，推動(dòng)當(dāng)?shù)匦^(qū)物業(yè)費(fèi)降價(jià)。
比如，青島有關(guān)部門發(fā)布通知，提出市區(qū)普通住宅車位租賃費(fèi)和普通住宅前期物業(yè)停車服務(wù)費(fèi)、車位場(chǎng)地使用費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。重慶自去年6月1日起施行《重慶市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，明確住宅物業(yè)及其配建停車場(chǎng)的前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。武漢新洲區(qū)也提出，該區(qū)住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)管理，政府指導(dǎo)價(jià)管理以外的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。
記者梳理發(fā)現(xiàn)，這些城市出臺(tái)的政策多數(shù)聚焦“前期物業(yè)費(fèi)”。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，業(yè)主大會(huì)成立前，小區(qū)的前期物業(yè)管理通常由建設(shè)單位負(fù)責(zé)，在此期間收取的物業(yè)費(fèi)用，稱為前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)。前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，目的就是規(guī)定這筆費(fèi)用的上限，規(guī)范不合理的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為。
“在出臺(tái)住宅前期物業(yè)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)政策的城市中，武漢、青島等大部分城市的政策較為科學(xué)，一是指導(dǎo)價(jià)定價(jià)較高，覆蓋了絕大部分住宅項(xiàng)目；二是其允許執(zhí)行物業(yè)費(fèi)的浮動(dòng)管理機(jī)制，符合市場(chǎng)調(diào)節(jié)規(guī)律。”黃瑜舉例說，在武漢，其物業(yè)費(fèi)中位值為1.8元/平方米/月，均值為1.99元/平方米/月，當(dāng)?shù)刂笇?dǎo)價(jià)最高值為3.84元/平方米/月，高于物業(yè)費(fèi)中位值和均值，政策相對(duì)合理。
從更大范圍看，調(diào)整物業(yè)費(fèi)還能在一定程度上促進(jìn)二手房交易。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)分析，物業(yè)費(fèi)下調(diào)后，將增強(qiáng)小區(qū)二手房的吸引力，進(jìn)而促進(jìn)二手房交易流通活躍。
提升物業(yè)服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)力是關(guān)鍵
采訪中，部分業(yè)主表示對(duì)物業(yè)調(diào)費(fèi)、物業(yè)服務(wù)有更多期待。
“我們小區(qū)物業(yè)費(fèi)是每月每平方米3.3元，這個(gè)價(jià)格有些偏高。”家住河南鄭州的鄭先生說，對(duì)他而言，小區(qū)物業(yè)的某些服務(wù)有些“雞肋”，他更看重樓道保潔、綠化維護(hù)、設(shè)施維修等公共服務(wù)，“更重要的是，小區(qū)物業(yè)應(yīng)該提升透明度，比如一些商家服務(wù)進(jìn)小區(qū)的收費(fèi)應(yīng)該同業(yè)主協(xié)商，而不是單方面通知。另外，物業(yè)費(fèi)的制定也應(yīng)基于更加透明的成本核算，尤其在我們這種沒有業(yè)委會(huì)的小區(qū)，更要暢通物業(yè)和業(yè)主溝通的渠道，共同營(yíng)造良好的社區(qū)環(huán)境。”
站在物業(yè)企業(yè)的角度，調(diào)降費(fèi)用則會(huì)帶來經(jīng)營(yíng)壓力。“現(xiàn)在很多物業(yè)企業(yè)都表示入不敷出，如果僅僅強(qiáng)調(diào)下調(diào)物業(yè)費(fèi)，企業(yè)可能面臨更大的資金壓力，進(jìn)而導(dǎo)致物業(yè)管理質(zhì)量受到影響。長(zhǎng)此以往，可能會(huì)加劇業(yè)主和物業(yè)之間的矛盾。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，在協(xié)商物業(yè)費(fèi)用的同時(shí)，持續(xù)優(yōu)化物業(yè)服務(wù)，或是行業(yè)應(yīng)重點(diǎn)考慮的發(fā)展方向。
記者注意到，部分小區(qū)正針對(duì)優(yōu)化物業(yè)服務(wù)做出嘗試。比如，江蘇常州的花語(yǔ)馨苑小區(qū)物業(yè)公司就在調(diào)價(jià)公告中表示，續(xù)聘后將出資100萬元，專項(xiàng)用于小區(qū)服務(wù)質(zhì)量整改和品質(zhì)提升。在武漢武昌區(qū)，一老小區(qū)建立起信托制物業(yè)模式，將業(yè)主繳存的物業(yè)費(fèi)存入業(yè)主共有信托賬戶，支持業(yè)主通過相關(guān)信息平臺(tái)查看每筆收支賬目、財(cái)務(wù)憑證，小區(qū)的物業(yè)費(fèi)和公共收益為業(yè)主共有。小區(qū)收入的10%用于支付物業(yè)企業(yè)酬金，剩余部分用于小區(qū)服務(wù)。
“眼下，業(yè)主對(duì)于物業(yè)服務(wù)性價(jià)比的要求不斷提升，物業(yè)管理行業(yè)傳統(tǒng)的粗放服務(wù)模式難以為繼，在物業(yè)費(fèi)限價(jià)、空置房物業(yè)費(fèi)折扣等政策規(guī)范下，物業(yè)企業(yè)必須優(yōu)化調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略，提升服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)力和長(zhǎng)效運(yùn)營(yíng)能力。”黃瑜認(rèn)為，物業(yè)企業(yè)應(yīng)加大在人員培訓(xùn)、技術(shù)應(yīng)用、設(shè)施升級(jí)等方面的投入，做到標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)、智能化升級(jí)，通過差異化服務(wù)形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，并在良性競(jìng)爭(zhēng)中促進(jìn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展；另外還要積極應(yīng)用數(shù)字化手段，提升物業(yè)企業(yè)的服務(wù)效率和品質(zhì)。
“物業(yè)服務(wù)關(guān)乎民生，地方政府在出臺(tái)相關(guān)物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)價(jià)政策時(shí)，也應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)相關(guān)市場(chǎng)主體的調(diào)研，兼顧多方面的訴求。”黃瑜說。（記者 廖睿靈 實(shí)習(xí)生李翼然參與采訪）
