各市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、太原市房產(chǎn)管理局、山西轉(zhuǎn)型綜改示范區(qū)管委會(huì)建設(shè)管理部：
現(xiàn)將《物業(yè)管理委員會(huì)組建運(yùn)行辦法》印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。
山西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳
2025年1月23日
（主動(dòng)公開(kāi)）
第一條 ?為推進(jìn)和規(guī)范本省物業(yè)管理委員會(huì)組建工作，根據(jù)《關(guān)于深化城市基層黨建引領(lǐng)基層治理的若干措施（試行）》和《山西省加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作三年行動(dòng)計(jì)劃（2021-2023年）》，制定本辦法。
第二條??本省行政區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)管理活動(dòng)適用本辦法，其他物業(yè)項(xiàng)目參照?qǐng)?zhí)行。
第三條??物業(yè)管理委員會(huì)臨時(shí)代行業(yè)主委員會(huì)部分相關(guān)職責(zé)，組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項(xiàng)，推動(dòng)符合條件的物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。
第四條??省、市物業(yè)行政主管部門負(fù)責(zé)管理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理委員會(huì)組建工作的相關(guān)培訓(xùn)。
縣級(jí)物業(yè)行政主管部門負(fù)責(zé)對(duì)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組建物業(yè)管理委員會(huì)工作進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)。
街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)組建本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理委員會(huì)，指導(dǎo)、監(jiān)督物業(yè)管理委員會(huì)依法履行職責(zé)。
第五條??堅(jiān)持黨建引領(lǐng)，推動(dòng)在物業(yè)管理委員會(huì)中建立黨組織，接受街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)黨組織的指導(dǎo)和監(jiān)督。充分發(fā)揮業(yè)主中的中共黨員、人大代表、政協(xié)委員和社區(qū)志愿者在社區(qū)治理中的帶頭作用，引導(dǎo)和支持其積極參選物業(yè)管理委員會(huì)成員。
第六條??尚未召開(kāi)業(yè)主大會(huì)或召開(kāi)業(yè)主大會(huì)后，未選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的住宅小區(qū)，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定組建物業(yè)管理委員會(huì)。
符合物業(yè)管理委員會(huì)組建條件的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)就擬組建物業(yè)管理委員會(huì)事項(xiàng)進(jìn)行公告，自公告之日起30日內(nèi)，組建成立物業(yè)管理委員會(huì)。
第七條 ?符合組建條件的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）就物業(yè)管理區(qū)域擬組建物業(yè)管理委員會(huì)事項(xiàng)進(jìn)行公告。公告中明確物業(yè)管理委員會(huì)成員的人選要求、報(bào)名方式、起始日期等。
公告應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)兩處以上顯著位置公示。物業(yè)管理區(qū)域顯著位置是指公告欄、小區(qū)出入口、單元門、電梯轎廂內(nèi)、客服場(chǎng)所等。
公示期限不得少于7日。
第八條??物業(yè)管理委員會(huì)由社區(qū)（村）“兩委”、社區(qū)工作者、網(wǎng)格員、業(yè)主等7人以上單數(shù)組成，其中業(yè)主代表不少于物業(yè)管理委員會(huì)成員人數(shù)的二分之一。
第九條??業(yè)主擔(dān)任物業(yè)管理委員會(huì)成員的，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
（一）遵紀(jì)守法，熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，具有一定組織能力和文化，具備必要的工作時(shí)間；
（二）具有完全民事行為能力；
（三）未被列為失信被執(zhí)行人；
（四）按照物業(yè)服務(wù)合同約定交納物業(yè)費(fèi)、不存在欠繳專項(xiàng)維修資金及其他需要業(yè)主共同分擔(dān)費(fèi)用的情況；
（五）本人、配偶及其直系親屬與物業(yè)服務(wù)人無(wú)直接的利益關(guān)系；
（六）未有《山西省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的禁止行為；
（七）無(wú)法律法規(guī)規(guī)定的其他不宜擔(dān)任物業(yè)管理委員會(huì)成員的情形。
物業(yè)管理委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)書面承諾符合前款規(guī)定的條件，全面履行工作職責(zé)，不以權(quán)謀私、失職失責(zé)。
第十條 ?物業(yè)管理委員會(huì)成員人選通過(guò)下列方式產(chǎn)生：
（一）居（村）民委員會(huì)代表由居（村）民委員會(huì)負(fù)責(zé)推薦；
（二）業(yè)主代表由居（村）民委員會(huì)負(fù)責(zé)組織小區(qū)業(yè)主聯(lián)名推薦或者業(yè)主自薦。聯(lián)名業(yè)主人數(shù)應(yīng)當(dāng)不少于10名，并經(jīng)被推薦人選本人簽字同意；業(yè)主自薦應(yīng)當(dāng)征得不少于10名其他業(yè)主簽字同意。一名業(yè)主只能推選一名業(yè)主代表。
第十一條??擬組建物業(yè)管理委員會(huì)事項(xiàng)公告公示截止日后5日內(nèi)，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）根據(jù)申報(bào)情況，確定物業(yè)管理委員會(huì)成員候選人，并指定物業(yè)管理委員會(huì)主任及副主任。其中：物業(yè)管理委員會(huì)主任由社區(qū)（村）“兩委”代表中的黨員代表?yè)?dān)任；副主任由社區(qū)（村）黨組織指定一名業(yè)主代表?yè)?dān)任。優(yōu)先推薦黨員業(yè)主代表進(jìn)入物管會(huì)。
第十二條??物業(yè)管理委員會(huì)成員名單確定后，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)將成員姓名、職業(yè)、住址等情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)兩處以上顯著位置公示，公示期限不得少于7日。如有異議的，應(yīng)書面向街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）提出，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)在5日內(nèi)完成核查，并將核查結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示期限不少于7日。
公示期滿無(wú)異議或者經(jīng)核查異議不成立的，物業(yè)管理委員會(huì)自公示期滿之日或者核查結(jié)果公示之日起正式成立。
第十三條??物業(yè)管理委員會(huì)成立后，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)備案。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)將備案情況及時(shí)告知所在地縣級(jí)相關(guān)行政主管部門。
第十四條??物業(yè)管理委員會(huì)負(fù)責(zé)組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項(xiàng)，履行下列職責(zé)：
（一）推動(dòng)符合條件的物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)；
（二）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理委員會(huì)年度履職情況；
（三）組織業(yè)主依法選聘、解聘物業(yè)服務(wù)人，與解聘的物業(yè)服務(wù)人進(jìn)行交接；
（四）擬定物業(yè)共有部分、共有資金使用與管理辦法；
（五）協(xié)助處理維修資金的使用相關(guān)工作以及組織維修資金的補(bǔ)交、續(xù)交；
（六）及時(shí)了解業(yè)主（物業(yè)使用人）的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同，督促物業(yè)服務(wù)人對(duì)物業(yè)服務(wù)中存在的問(wèn)題進(jìn)行整改，督促業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)用；
（七）組織業(yè)主制定或者修改管理規(guī)約、議事規(guī)則，監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施，對(duì)業(yè)主（物業(yè)使用人）違反管理規(guī)約的行為進(jìn)行制止；
（八）制作和保管會(huì)議記錄、共有部分的檔案、會(huì)計(jì)憑證和賬簿、財(cái)務(wù)報(bào)表等有關(guān)文件；
（九）定期向業(yè)主通報(bào)工作情況，每年公示物業(yè)管理委員會(huì)成員中業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)交納的物業(yè)費(fèi)用情況；
（十）協(xié)調(diào)解決因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；
（十一）配合行政執(zhí)法部門在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)開(kāi)展的執(zhí)法管理工作；
（十二）配合、支持居(村)民委員會(huì)依法履行職責(zé)，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督；
（十三）業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主共同決定賦予的其他職責(zé)。
第十五條??物業(yè)管理委員會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)每?jī)蓚€(gè)月召開(kāi)一次。經(jīng)物業(yè)管理委員會(huì)主任或者物業(yè)管理委員會(huì)三分之一以上成員提議，可以召開(kāi)物業(yè)管理委員會(huì)臨時(shí)會(huì)議。
物業(yè)管理委員會(huì)會(huì)議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責(zé)，可以委托副主任召集和主持。
物業(yè)管理委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)成員且過(guò)半數(shù)業(yè)主代表成員參加。業(yè)主代表成員不能委托代理人參加會(huì)議。
物業(yè)管理委員會(huì)作出的決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)半數(shù)成員簽字同意。會(huì)議結(jié)束后3日內(nèi)，物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將會(huì)議情況以及確定事項(xiàng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示10個(gè)工作日。
物業(yè)管理委員會(huì)全體成員有同等表決權(quán)。
物業(yè)管理委員會(huì)對(duì)于需要業(yè)主共同決定的事項(xiàng)不得擅自作出決定。
第十六條??物業(yè)管理委員會(huì)成員有下列情形之一的，成員資格應(yīng)當(dāng)終止：
（一）不再是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主（物業(yè)使用人）；
（二）以書面形式向物業(yè)管理委員會(huì)提出辭職并經(jīng)同意的；
（三）居(村)民委員會(huì)代表因工作崗位調(diào)整，不能繼續(xù)擔(dān)任的；
（四）因健康等原因無(wú)法履行職責(zé)的；
（五）拒不召集、拒不參加或者阻撓召開(kāi)物業(yè)管理委員會(huì)會(huì)議的；
（六）違反書面承諾的；
（七）一年內(nèi)累計(jì)缺席物業(yè)管理委員會(huì)會(huì)議總次數(shù)一半以上的；
（八）法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。
屬于前款第一項(xiàng)、第二項(xiàng)、第三項(xiàng)情形的，其成員資格自情形發(fā)生之日起自然終止；屬于前款第四項(xiàng)、第五項(xiàng)、第六項(xiàng)、第七項(xiàng)情形的，物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）終止其成員資格；屬于前款第八項(xiàng)情形的，按照相關(guān)規(guī)定處理。
物業(yè)管理委員會(huì)成員資格終止，物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在7日內(nèi)向所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）辦理變更備案，并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示，公示期限不少于7日。物業(yè)管理委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)自資格終止之日起5日內(nèi)將其保管的有關(guān)財(cái)務(wù)賬簿憑證、檔案等文件資料以及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物移交給物業(yè)管理委員會(huì)。
第十七條??物業(yè)管理委員會(huì)成員發(fā)生缺額的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）按照本辦法第十條的有關(guān)規(guī)定及時(shí)進(jìn)行補(bǔ)充。
第十八條??物業(yè)管理委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)，由物業(yè)管理委員會(huì)結(jié)合實(shí)際提出申請(qǐng)，由業(yè)主依法共同決定。工作經(jīng)費(fèi)收支情況應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置進(jìn)行公示，每年不少于2次，每次公示期不少于10日。
第十九條??物業(yè)管理委員會(huì)的任期一般不超過(guò)3年。期滿仍未推動(dòng)成立業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）重新組建物業(yè)管理委員會(huì)。
第二十條??物業(yè)管理委員會(huì)自業(yè)主大會(huì)依法選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)之日起停止履行職責(zé)，并與業(yè)主委員會(huì)辦理移交手續(xù)后解散；因物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整、房屋滅失等其他客觀原因致使物業(yè)管理委員會(huì)無(wú)法存續(xù)的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)及時(shí)解散物業(yè)管理委員會(huì)。
物業(yè)管理委員會(huì)解散后，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。
第二十一條??物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)。物業(yè)管理委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）參照業(yè)主委員會(huì)管理的相關(guān)法律法規(guī)依法處理。
第二十二條??本辦法自2025年2月23日起實(shí)施，有效期5年。
附件：1.物業(yè)管理委員會(huì)組建工作流程.doc
2.關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域組建物業(yè)管理委員會(huì)的公告.doc
4.物業(yè)管理委員會(huì)成員人選業(yè)主聯(lián)名推薦表.doc
5.物業(yè)管理委員會(huì)成員人選業(yè)主自薦表.doc
