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給房屋做體檢、交養(yǎng)老金、上保險(xiǎn)(打造更宜居的好房子(下))

  時(shí)間流逝,新房子會(huì)變“次新房”,還會(huì)變成“老房子”。如同人們需要定期體檢,房子也要不時(shí)做檢查、搞維護(hù),為其“養(yǎng)老”,這是保障住房安全、提升人民群眾居住體驗(yàn)的重要手段。

  日前,住房城鄉(xiāng)建設(shè)部工程質(zhì)量安全監(jiān)管司會(huì)同房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管司召開(kāi)城鎮(zhèn)房屋安全管理三項(xiàng)制度試點(diǎn)工作研討會(huì)。會(huì)議指出,建立三項(xiàng)制度是有效解決我國(guó)城鎮(zhèn)房屋安全突出問(wèn)題、補(bǔ)齊既有房屋安全治理體系短板的基礎(chǔ)性制度安排,對(duì)于統(tǒng)籌住房城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)高質(zhì)量發(fā)展和高水平安全具有重要意義。這三項(xiàng)制度,就是房屋體檢、養(yǎng)老金和保險(xiǎn)制度。 


順應(yīng)生命周期,為房屋提供安全保障
你家的房子“房齡”多少?


  “快20年了。2006年買(mǎi)的精裝房,從住房到小區(qū)都是新的。這兩年感覺(jué)有陳舊的氣息,去年雨季,外墻滲水,還專門(mén)做了維修。”北京市通州區(qū)住戶石女士說(shuō)。

  “上世紀(jì)80年代的老房子了!還好前兩年老舊小區(qū)改造,窗戶、上下水管都更新了,還加裝了保溫層。”北京市朝陽(yáng)區(qū)居民劉奶奶說(shuō)。

  住房城鄉(xiāng)建設(shè)部科技與產(chǎn)業(yè)化發(fā)展中心綠色建筑發(fā)展處處長(zhǎng)梁浩介紹,目前,中國(guó)已成為世界上既有房屋最多、房屋建成年代最集中的國(guó)家。截至2022年底,中國(guó)城鎮(zhèn)既有房屋中建成年份超過(guò)30年的接近20%,意味著這些房屋將進(jìn)入設(shè)計(jì)使用年限的中后期,該比例還將不斷增加,預(yù)計(jì)到2040年前后近80%的房屋將進(jìn)入這個(gè)階段。“大量老房子建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)低、缺乏必要維護(hù),安全隱患巨大。”梁浩說(shuō)。

  部分自建房屋也存在一定安全風(fēng)險(xiǎn)。中國(guó)城鎮(zhèn)及農(nóng)村家庭自建住房比例較大,在一些超大城市,房屋老化問(wèn)題突出,城中村、村級(jí)工業(yè)園等房屋安全問(wèn)題有待排查,這都需要相關(guān)的制度基礎(chǔ)提供保障。

  “建立房屋體檢、養(yǎng)老金、保險(xiǎn)三項(xiàng)制度,正是順應(yīng)住房進(jìn)入存量時(shí)代、順應(yīng)房屋生命周期規(guī)律以及滿足居民對(duì)‘好房子’的訴求,在房屋管理方面提出的重要制度。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說(shuō),歷經(jīng)幾十年的新增建設(shè),部分房屋開(kāi)始進(jìn)入“中老年”,“就像人一樣,房屋也需要進(jìn)行常態(tài)化體檢,以盡早發(fā)現(xiàn)房屋及樓棟、社區(qū)存在的問(wèn)題。類似人口養(yǎng)老需要養(yǎng)老金,解決這些問(wèn)題也需要相應(yīng)資金。面對(duì)一些重大事故時(shí),還應(yīng)該有保險(xiǎn)制度,為房屋修繕、賠付等豐富資金來(lái)源。”

  實(shí)際上,建立房屋三項(xiàng)制度并非新概念。2022年5月,國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《全國(guó)自建房安全專項(xiàng)整治工作方案》,就提出“完善房屋質(zhì)量安全強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn),研究建立房屋定期體檢、房屋養(yǎng)老金和房屋質(zhì)量保險(xiǎn)等制度”。2023年3月,住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等15部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)性自建房安全管理的通知》,要求各地積極探索創(chuàng)新房屋安全管理方式方法,開(kāi)展房屋定期體檢、房屋養(yǎng)老金和房屋質(zhì)量保險(xiǎn)試點(diǎn)。今年1月,國(guó)家發(fā)展改革委等部門(mén)發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)高校學(xué)生宿舍建設(shè)的指導(dǎo)意見(jiàn)》,明確“對(duì)達(dá)到一定使用年限的學(xué)生宿舍建筑要加強(qiáng)房屋安全管理,按照有關(guān)技術(shù)要求進(jìn)行定期體檢,消除安全隱患”。

  住房城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人透露,目前,全國(guó)城鎮(zhèn)房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)三項(xiàng)制度試點(diǎn)工作正在加快推進(jìn)。

  籌資金、上保險(xiǎn),給房屋“養(yǎng)老”

  房屋體檢、養(yǎng)老金、保險(xiǎn)三項(xiàng)制度相互聯(lián)系、互為銜接,目的就是為了給房屋提供全生命周期安全保障。

  “給房屋做體檢是第一步,體檢就是要發(fā)現(xiàn)問(wèn)題和房屋潛在的風(fēng)險(xiǎn)隱患,提供‘缺什么補(bǔ)什么’的思路。”李宇嘉說(shuō)。

  在部分城市,定期體檢制度的建立為排查房屋安全隱患提供了基礎(chǔ)保障。比如,青島市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局印發(fā)《青島市房屋定期體檢制度試點(diǎn)工作要點(diǎn)》,提出建立房屋定期排查、精準(zhǔn)診斷、分類整治等九項(xiàng)長(zhǎng)效機(jī)制。要求自查、巡檢雙到位,各區(qū)(市)每半年組織發(fā)動(dòng)房屋安全責(zé)任人,重點(diǎn)對(duì)房屋專有部分進(jìn)行安全自查,發(fā)動(dòng)鎮(zhèn)(街道)、村(居)、網(wǎng)格員、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等,重點(diǎn)對(duì)房屋共有部分進(jìn)行巡查。同時(shí),以老舊、危房為重點(diǎn),要求專業(yè)人員定期查。當(dāng)房屋超過(guò)設(shè)計(jì)使用年限2/3時(shí),應(yīng)至少每5年進(jìn)行1次專業(yè)檢查。超過(guò)30年且無(wú)設(shè)計(jì)使用年限的經(jīng)營(yíng)性自住房、超過(guò)設(shè)計(jì)使用年限且經(jīng)鑒定可繼續(xù)使用的房屋,應(yīng)至少每3年進(jìn)行1次專業(yè)檢查。對(duì)鑒定為C、D級(jí)且實(shí)施加固處理后的房屋,至少每2年進(jìn)行1次專業(yè)檢查。

  房屋體檢查出病灶后怎么辦?李宇嘉告訴記者,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題后,可通過(guò)物業(yè)費(fèi)、維修基金、房屋養(yǎng)老金三位一體的“養(yǎng)老體系”,實(shí)現(xiàn)“小修小補(bǔ)、大修大補(bǔ)”。通常來(lái)說(shuō),養(yǎng)老金可以解決大部分問(wèn)題,如果樓棟存在較大風(fēng)險(xiǎn),就需要?jiǎng)佑帽kU(xiǎn)資金。這類似于汽車(chē)車(chē)險(xiǎn),目的在于給住房提供較大體量的資金支持。

  記者了解到,目前,老舊住宅的維修主要依賴住宅專項(xiàng)維修資金。根據(jù)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》,對(duì)于住宅、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅或者住宅小區(qū)外與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅,業(yè)主應(yīng)當(dāng)交存住宅專項(xiàng)維修資金。“業(yè)主足額繳納的物業(yè)管理費(fèi),可用于日常‘小修小補(bǔ)’;買(mǎi)房時(shí)繳納的房屋維修基金,用于‘大修大補(bǔ)’,比如置換電梯、翻修外立面等。”李宇嘉說(shuō)。

  不過(guò),伴隨一些住宅老化速度加快,很多小區(qū)現(xiàn)有的維修資金已不足以覆蓋房屋維護(hù)需求。梁浩表示,目前中國(guó)建立的住宅專項(xiàng)維修資金制度主要覆蓋普通商品住宅,自建房、老舊小區(qū)仍缺乏住宅專項(xiàng)維修資金,而已有的專項(xiàng)資金也存在使用門(mén)檻高等問(wèn)題。因此,應(yīng)進(jìn)一步完善房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)制度,多渠道為老房子籌集養(yǎng)老金。

  李宇嘉認(rèn)為,目前公共維修基金由業(yè)主購(gòu)房時(shí)交付,歸集體共同所有,今后可參考企業(yè)年金制度,將一定比例的土地出讓金、財(cái)政補(bǔ)貼等納入公共賬戶,在確保足額繳納、資金充足的情況下,借鑒社保基金管理模式,委托專業(yè)機(jī)構(gòu)投資打理。另外,可由新房開(kāi)發(fā)商代業(yè)主或由全體業(yè)主集體投保,購(gòu)置房屋安全保險(xiǎn),以此倒逼開(kāi)展常態(tài)化房屋體檢。在房屋需要“大修”時(shí),也能確保做好臨時(shí)安置、賠償?shù)裙ぷ鳌?

 讓房屋在發(fā)現(xiàn)“小毛病”時(shí)就及時(shí)解決

  部分地區(qū)已開(kāi)始針對(duì)特定住房探索開(kāi)展房屋體檢、養(yǎng)老金、保險(xiǎn)三項(xiàng)制度試點(diǎn)工作。

  今年初,山東省煙臺(tái)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)城市住宅全生命周期管理工作的意見(jiàn)》,提出探索引入城市住宅養(yǎng)老金、城市住宅體檢、城市住宅保險(xiǎn)三項(xiàng)制度。其中明確,城市住宅養(yǎng)老金是指探索通過(guò)列入土地出讓成本、財(cái)政預(yù)算撥款和建設(shè)單位繳納、個(gè)人繳納等方式籌集資金,用于房屋體檢、購(gòu)買(mǎi)房屋保險(xiǎn)、公共部位維修補(bǔ)貼等,由公共賬戶和個(gè)人賬戶組成,共同構(gòu)成房屋全生命周期管理的資金保障體系。煙臺(tái)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示,將采取試點(diǎn)推進(jìn)、逐步鋪開(kāi)的做法,選取煙臺(tái)市萊山區(qū)率先開(kāi)展三項(xiàng)制度試點(diǎn)工作。到2025年,將全面構(gòu)建覆蓋房屋全生命周期的質(zhì)量安全管理制度體系,整體提升房屋建設(shè)質(zhì)量和安全管理水平。

  在青海,省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳印發(fā)通知,鼓勵(lì)各地在公租房、保障性租賃住房、城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造等城鎮(zhèn)保障性安居工程項(xiàng)目中開(kāi)展三項(xiàng)制度探索試點(diǎn)。5月13日,中國(guó)大地財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份有限公司青海分公司與當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門(mén)簽訂保險(xiǎn)服務(wù)協(xié)議,為西寧市城北區(qū)民欣園等2個(gè)公租房小區(qū)和城中區(qū)4個(gè)老舊小區(qū)提供保險(xiǎn)服務(wù)。在保險(xiǎn)期間,保險(xiǎn)公司為被保險(xiǎn)小區(qū)提供第三方定期房屋安全動(dòng)態(tài)巡查檢測(cè)服務(wù),并為投保方提供防災(zāi)防損、風(fēng)險(xiǎn)勘查服務(wù)等。

  廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局也印發(fā)了相關(guān)通知,明確借助保險(xiǎn)的市場(chǎng)化作用,為房屋使用安全責(zé)任人提供巡查、檢測(cè)、監(jiān)測(cè)、賠付服務(wù),降低房屋安全風(fēng)險(xiǎn)。保險(xiǎn)責(zé)任為主體結(jié)構(gòu)及其附屬設(shè)施倒塌事故、消防安全事故及玻璃幕墻、外墻脫落造成的房屋損失、人員臨時(shí)安置費(fèi)用和人員傷亡補(bǔ)償。從投保方式來(lái)看,采取分期投保形式,保險(xiǎn)周期至少1年,到期后可續(xù)保。

  “給房子上保險(xiǎn),需要多方共同保障保險(xiǎn)制度平穩(wěn)運(yùn)行。”李宇嘉認(rèn)為,引入多方投保的同時(shí),保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)可以要求物業(yè)、業(yè)主等投保方強(qiáng)化對(duì)保險(xiǎn)標(biāo)的的日常保養(yǎng)和維修,降低出險(xiǎn)概率。同時(shí),要保障物業(yè)費(fèi)、維修基金等基本資金及時(shí)繳存、及時(shí)投用,讓房屋在體檢發(fā)現(xiàn)“小毛病”時(shí)就及時(shí)解決,避免造成更嚴(yán)重的問(wèn)題。

  在梁浩看來(lái),應(yīng)完善“人、地、房、錢(qián)”聯(lián)動(dòng)機(jī)制,關(guān)注房屋全生命周期的政策創(chuàng)新,推動(dòng)房屋體檢、養(yǎng)老金、保險(xiǎn)制度與城市更新、房屋信貸等各類政策協(xié)調(diào)配合。通過(guò)多方協(xié)同,強(qiáng)化老舊建筑全周期制度保障,提高老房子的安全性。

摘自 《人民日?qǐng)?bào)海外版》 2024.06.20 記者 廖睿靈

 
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