購(gòu)房人最近關(guān)心的問(wèn)題終于有了答案：存量房貸利率調(diào)降明確了相關(guān)安排！
9月29日，中國(guó)人民銀行發(fā)布公告，并指導(dǎo)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制發(fā)布倡議：各商業(yè)銀行原則上應(yīng)于2024年10月31日前統(tǒng)一對(duì)存量房貸（包括首套、二套及以上）利率實(shí)施批量調(diào)整。
怎么降？降多少？這次發(fā)布的相關(guān)政策都作出了明確安排——
1、哪些房貸能調(diào)降？
根據(jù)安排，各商業(yè)銀行將于2024年10月31日統(tǒng)一調(diào)降。這意味著，如果借款人的房貸是商業(yè)銀行在10月31日前發(fā)放的，都屬于存量房貸，可以參與此次調(diào)降。
而且，此次安排明確，首套、二套及以上存量房貸都可調(diào)整。
2、到底降到多少？
只要是浮動(dòng)利率的商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款，基本上都要根據(jù)貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）變動(dòng)進(jìn)行調(diào)整，但有一項(xiàng)通常不會(huì)變，就是加點(diǎn)幅度。借款人的房貸在不同地區(qū)、不同時(shí)期發(fā)放的，加點(diǎn)幅度也有所不同。
此次安排明確了一條準(zhǔn)線——LPR減30個(gè)基點(diǎn)。對(duì)于大部分已經(jīng)取消房貸利率下限的城市，如果加點(diǎn)幅度高于減30個(gè)基點(diǎn)，可以調(diào)降成不低于LPR減30個(gè)基點(diǎn)，且不區(qū)分首套還是二套；如果已經(jīng)比這個(gè)幅度低了，就不用調(diào)整了。
根據(jù)安排，利率調(diào)降不低于所在城市目前執(zhí)行的新發(fā)放商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款利率下限。因此，對(duì)于仍有新發(fā)放房貸利率政策下限的城市——北京、上海、深圳，調(diào)降安排又不一樣，主要是二套房調(diào)降有些區(qū)別。
目前，北京、上海、深圳的新發(fā)放首套房貸利率下限均低于LPR減30個(gè)基點(diǎn)，所以此次這三地的首套存量房貸利率也按照不低于LPR減30個(gè)基點(diǎn)調(diào)降。但針對(duì)二套房，就與當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套房貸利率下限政策密切相關(guān)：
北京——五環(huán)以內(nèi)的二套存量房貸利率調(diào)整為L(zhǎng)PR減5個(gè)基點(diǎn)；五環(huán)以外是LPR減25個(gè)基點(diǎn)。
上海——自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山區(qū)的二套存量房貸利率調(diào)整為L(zhǎng)PR減25個(gè)基點(diǎn)；其他為L(zhǎng)PR減5個(gè)基點(diǎn)。
深圳——二套存量房貸利率調(diào)整為L(zhǎng)PR減5個(gè)基點(diǎn)。
圖為江蘇省海安市一家銀行的個(gè)人貸款中心工作人員為客戶辦理個(gè)人貸款業(yè)務(wù)。（新華社發(fā)）
3、“降至新發(fā)放貸款利率附近”，到底有多“近”？
此前，中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)潘功勝9月24日在國(guó)新辦發(fā)布會(huì)上明確表示，引導(dǎo)商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)放房貸利率附近。
調(diào)整后新增與存量房貸利差收窄了多少？每個(gè)借款人的房貸是在不同地區(qū)、不同時(shí)期發(fā)放的，只能根據(jù)現(xiàn)有公開(kāi)數(shù)據(jù)大致估算一下。
以9月發(fā)布的5年期以上LPR3.85%估算，調(diào)降30個(gè)基點(diǎn)后的存量房貸利率將降至約3.55%。這略低于2024年前8個(gè)月全國(guó)新發(fā)放房貸平均利率水平——3.61%。調(diào)降后的這一利率，較7月末全部存量房貸加權(quán)平均利率——4.06%，下降約0.5個(gè)百分點(diǎn)。
4、調(diào)降后能節(jié)省多少利息支出？
借款人要想算出具體可節(jié)省的利息，要結(jié)合LPR變動(dòng)、重定價(jià)日、合同約定利率等綜合計(jì)算，情況不同結(jié)果也不同，但有一些明顯利好可以關(guān)注。
首先，借款人可通過(guò)目前合同約定的房貸利率加點(diǎn)情況，和調(diào)降后的加點(diǎn)情況對(duì)比，算出下降幅度。關(guān)于調(diào)降加點(diǎn)幅度的利好，借款人在11月份就可以享受到了。
例如，如果目前借款人的房貸利率是LPR加55個(gè)基點(diǎn)，調(diào)整后降至LPR減30個(gè)基點(diǎn)，降幅為85個(gè)基點(diǎn)。以100萬(wàn)元、25年期、等額本息還款的存量房貸為例，調(diào)整后借款人可減少每月利息支出400多元，節(jié)省利息總額超14萬(wàn)元。
其次，今年2月、7月，5年期以上LPR已調(diào)降兩次，累計(jì)下降35個(gè)基點(diǎn)。按100萬(wàn)元商貸、30年等額本息還款方式估算，這兩次降息可為借款人減少每月利息支出約200元，節(jié)省利息總額超7萬(wàn)元。
此外，在10月31日存量房貸利率統(tǒng)一調(diào)降之前，5年期以上LPR在10月21日正好有一次調(diào)整。9月27日中國(guó)人民銀行已下調(diào)政策利率20個(gè)基點(diǎn)，這或?qū)⒁龑?dǎo)此次LPR同步下行。
假設(shè)5年期以上LPR跟隨政策利率下降20個(gè)基點(diǎn)，由當(dāng)前的3.85%降至3.65%。如果有借款人正好在此次降息后迎來(lái)重定價(jià)日，在存量房貸批量調(diào)整后，就能立馬享受到存量房貸利率將降至3.35%的利好。
沒(méi)趕上這次降息的借款人也不用著急，可在合同約定的重定價(jià)日，用最新的LPR減30個(gè)基點(diǎn)計(jì)算利率，也許那個(gè)時(shí)候LPR累計(jì)下降了更多。
5、固定利率的房貸借款人還有機(jī)會(huì)調(diào)整嗎？
眼看LPR持續(xù)下行，一些固定利率的房貸借款人也許會(huì)心動(dòng)，這次安排提供了轉(zhuǎn)成浮動(dòng)利率的機(jī)會(huì)。
中國(guó)人民銀行的公告顯示，固定利率商業(yè)性個(gè)人住房貸款借款人可與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商，由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放浮動(dòng)利率商業(yè)性個(gè)人住房貸款置換存量貸款。
如何置換呢？根據(jù)公告安排，固定利率存量房貸，要先轉(zhuǎn)換為最新LPR加點(diǎn)形式，再將加點(diǎn)幅度調(diào)整為減30個(gè)基點(diǎn)。
例如，利率為4%的固定利率存量房貸，按9月發(fā)布的5年期以上LPR——3.85%計(jì)算，先將其固定利率轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR加15個(gè)基點(diǎn)，再根據(jù)此次批量調(diào)降要求，可將加15個(gè)基點(diǎn)調(diào)整為減30個(gè)基點(diǎn)。
6、存量房貸利率還會(huì)批量調(diào)整嗎？
中國(guó)人民銀行有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，絕大多數(shù)借款人可通過(guò)網(wǎng)上銀行、手機(jī)銀行等渠道完成“一鍵式操作”，無(wú)需到商業(yè)銀行網(wǎng)點(diǎn)辦理。也就是說(shuō)，此次批量調(diào)降，大部分存量房貸借款人無(wú)需申請(qǐng)辦理，銀行會(huì)主動(dòng)實(shí)施、如期完成。
但是，這也可能是銀行最后一次批量調(diào)整存量房貸利率了。
9月29日中國(guó)人民銀行發(fā)布公告，完善商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制。這意味著，中國(guó)人民銀行正著手建立存量房貸利率漸進(jìn)有序調(diào)整的長(zhǎng)效機(jī)制，今后存量房貸利率將由銀行、客戶雙方基于市場(chǎng)化原則自主協(xié)商，進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。
根據(jù)公告，自2024年11月1日起，符合條件的存量房貸借款人，可與商業(yè)銀行協(xié)商調(diào)整房貸利率加點(diǎn)幅度，同時(shí)也可調(diào)整重定價(jià)周期。
怎樣才算符合條件？公告明確了一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)——在浮動(dòng)利率商業(yè)性個(gè)人住房貸款與全國(guó)新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率偏離達(dá)到一定幅度時(shí)。
也就是說(shuō)，新老房貸利差擴(kuò)大到一定水平時(shí)，才能通過(guò)協(xié)商變更合同等方式調(diào)整加點(diǎn)幅度。中國(guó)人民銀行還將在官網(wǎng)按季度發(fā)布全國(guó)新發(fā)放房貸平均利率，供商業(yè)銀行和借款人參考。
此外，中國(guó)人民銀行已取消房貸利率重定價(jià)周期最短為一年的限制。記者了解到，重定價(jià)周期可為按年、按半年、按季度等。
了解完這些，如果借款人仍對(duì)調(diào)降安排有疑問(wèn)，可關(guān)注承貸商業(yè)銀行官方平臺(tái)發(fā)布的有關(guān)信息，或者聯(lián)系銀行工作人員詢問(wèn)。（記者吳雨）
