購房人最近關心的問題終于有了答案：存量房貸利率調降明確了相關安排！
9月29日，中國人民銀行發(fā)布公告，并指導市場利率定價自律機制發(fā)布倡議：各商業(yè)銀行原則上應于2024年10月31日前統(tǒng)一對存量房貸（包括首套、二套及以上）利率實施批量調整。
怎么降？降多少？這次發(fā)布的相關政策都作出了明確安排——
1、哪些房貸能調降？
根據安排，各商業(yè)銀行將于2024年10月31日統(tǒng)一調降。這意味著，如果借款人的房貸是商業(yè)銀行在10月31日前發(fā)放的，都屬于存量房貸，可以參與此次調降。
而且，此次安排明確，首套、二套及以上存量房貸都可調整。
2、到底降到多少？
只要是浮動利率的商業(yè)銀行個人住房貸款，基本上都要根據貸款市場報價利率（LPR）變動進行調整，但有一項通常不會變，就是加點幅度。借款人的房貸在不同地區(qū)、不同時期發(fā)放的，加點幅度也有所不同。
此次安排明確了一條準線——LPR減30個基點。對于大部分已經取消房貸利率下限的城市，如果加點幅度高于減30個基點，可以調降成不低于LPR減30個基點，且不區(qū)分首套還是二套；如果已經比這個幅度低了，就不用調整了。
根據安排，利率調降不低于所在城市目前執(zhí)行的新發(fā)放商業(yè)銀行個人住房貸款利率下限。因此，對于仍有新發(fā)放房貸利率政策下限的城市——北京、上海、深圳，調降安排又不一樣，主要是二套房調降有些區(qū)別。
目前，北京、上海、深圳的新發(fā)放首套房貸利率下限均低于LPR減30個基點，所以此次這三地的首套存量房貸利率也按照不低于LPR減30個基點調降。但針對二套房，就與當地新發(fā)放首套房貸利率下限政策密切相關：
北京——五環(huán)以內的二套存量房貸利率調整為LPR減5個基點；五環(huán)以外是LPR減25個基點。
上海——自貿區(qū)臨港新片區(qū)及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山區(qū)的二套存量房貸利率調整為LPR減25個基點；其他為LPR減5個基點。
深圳——二套存量房貸利率調整為LPR減5個基點。
圖為江蘇省海安市一家銀行的個人貸款中心工作人員為客戶辦理個人貸款業(yè)務。（新華社發(fā)）
3、“降至新發(fā)放貸款利率附近”，到底有多“近”？
此前，中國人民銀行行長潘功勝9月24日在國新辦發(fā)布會上明確表示，引導商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)放房貸利率附近。
調整后新增與存量房貸利差收窄了多少？每個借款人的房貸是在不同地區(qū)、不同時期發(fā)放的，只能根據現有公開數據大致估算一下。
以9月發(fā)布的5年期以上LPR3.85%估算，調降30個基點后的存量房貸利率將降至約3.55%。這略低于2024年前8個月全國新發(fā)放房貸平均利率水平——3.61%。調降后的這一利率，較7月末全部存量房貸加權平均利率——4.06%，下降約0.5個百分點。
4、調降后能節(jié)省多少利息支出？
借款人要想算出具體可節(jié)省的利息，要結合LPR變動、重定價日、合同約定利率等綜合計算，情況不同結果也不同，但有一些明顯利好可以關注。
首先，借款人可通過目前合同約定的房貸利率加點情況，和調降后的加點情況對比，算出下降幅度。關于調降加點幅度的利好，借款人在11月份就可以享受到了。
例如，如果目前借款人的房貸利率是LPR加55個基點，調整后降至LPR減30個基點，降幅為85個基點。以100萬元、25年期、等額本息還款的存量房貸為例，調整后借款人可減少每月利息支出400多元，節(jié)省利息總額超14萬元。
其次，今年2月、7月，5年期以上LPR已調降兩次，累計下降35個基點。按100萬元商貸、30年等額本息還款方式估算，這兩次降息可為借款人減少每月利息支出約200元，節(jié)省利息總額超7萬元。
此外，在10月31日存量房貸利率統(tǒng)一調降之前，5年期以上LPR在10月21日正好有一次調整。9月27日中國人民銀行已下調政策利率20個基點，這或將引導此次LPR同步下行。
假設5年期以上LPR跟隨政策利率下降20個基點，由當前的3.85%降至3.65%。如果有借款人正好在此次降息后迎來重定價日，在存量房貸批量調整后，就能立馬享受到存量房貸利率將降至3.35%的利好。
沒趕上這次降息的借款人也不用著急，可在合同約定的重定價日，用最新的LPR減30個基點計算利率，也許那個時候LPR累計下降了更多。
5、固定利率的房貸借款人還有機會調整嗎？
眼看LPR持續(xù)下行，一些固定利率的房貸借款人也許會心動，這次安排提供了轉成浮動利率的機會。
中國人民銀行的公告顯示，固定利率商業(yè)性個人住房貸款借款人可與銀行業(yè)金融機構協(xié)商，由銀行業(yè)金融機構新發(fā)放浮動利率商業(yè)性個人住房貸款置換存量貸款。
如何置換呢？根據公告安排，固定利率存量房貸，要先轉換為最新LPR加點形式，再將加點幅度調整為減30個基點。
例如，利率為4%的固定利率存量房貸，按9月發(fā)布的5年期以上LPR——3.85%計算，先將其固定利率轉換為LPR加15個基點，再根據此次批量調降要求，可將加15個基點調整為減30個基點。
6、存量房貸利率還會批量調整嗎？
中國人民銀行有關負責人表示，絕大多數借款人可通過網上銀行、手機銀行等渠道完成“一鍵式操作”，無需到商業(yè)銀行網點辦理。也就是說，此次批量調降，大部分存量房貸借款人無需申請辦理，銀行會主動實施、如期完成。
但是，這也可能是銀行最后一次批量調整存量房貸利率了。
9月29日中國人民銀行發(fā)布公告，完善商業(yè)性個人住房貸款利率定價機制。這意味著，中國人民銀行正著手建立存量房貸利率漸進有序調整的長效機制，今后存量房貸利率將由銀行、客戶雙方基于市場化原則自主協(xié)商，進行動態(tài)調整。
根據公告，自2024年11月1日起，符合條件的存量房貸借款人，可與商業(yè)銀行協(xié)商調整房貸利率加點幅度，同時也可調整重定價周期。
怎樣才算符合條件？公告明確了一個關鍵點——在浮動利率商業(yè)性個人住房貸款與全國新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率偏離達到一定幅度時。
也就是說，新老房貸利差擴大到一定水平時，才能通過協(xié)商變更合同等方式調整加點幅度。中國人民銀行還將在官網按季度發(fā)布全國新發(fā)放房貸平均利率，供商業(yè)銀行和借款人參考。
此外，中國人民銀行已取消房貸利率重定價周期最短為一年的限制。記者了解到，重定價周期可為按年、按半年、按季度等。
了解完這些，如果借款人仍對調降安排有疑問，可關注承貸商業(yè)銀行官方平臺發(fā)布的有關信息，或者聯(lián)系銀行工作人員詢問。（記者吳雨）
