中國網(wǎng)5月22日訊 房地產(chǎn)關系人民群眾切身利益和經(jīng)濟社會發(fā)展大局。近日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局、住房城鄉(xiāng)建設部等多部門推出提振房地產(chǎn)市場政策“組合拳”，一時間房地產(chǎn)市場“沸騰一片”。

招聯(lián)金融首席研究員、復旦大學金融研究院兼職研究員董希淼表示，此次住房信貸政策調(diào)整力度較大，傳遞了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的明確信號，有助于穩(wěn)定居民住房消費信心，進而提高居民住房消費的意愿和能力，“預計未來一段時間，我國房地產(chǎn)市場有望企穩(wěn)回升。”

下調(diào)住房公積金貸款利率、降低首付比例 居民購房門檻降至歷史最低

5月17日，中國人民銀行連發(fā)3條住房貸款方面重磅政策，提出取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限，下調(diào)個人住房公積金貸款利率，調(diào)整個人住房貸款最低首付款比例政策。

在個人住房貸款最低首付款比例方面，明確對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于15%，二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。

在商業(yè)性個人住房貸款利率方面，明確取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限；中國人民銀行各省級分行按照因城施策原則，指導各省級市場利率定價自律機制，根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場形勢及當?shù)卣{(diào)控要求，自主確定是否設定轄區(qū)內(nèi)各城市商業(yè)性個人住房貸款利率下限及下限水平（如有）。

在個人住房公積金貸款利率方面，明確自2024年5月18日起，下調(diào)個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為不低于2.775%和3.325%。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙分析認為，新政從需求端出發(fā)，降低購房門檻及購房成本，力度較大，居民的購房門檻和房貸利息成本降至歷史最低。今年以來，市場表現(xiàn)不及預期，預計本次政策對提升成交活躍度有明顯效果。

支持地方國企收購存量房產(chǎn)用作保障性住房 快速形成團體購買力

當前，存量商品房“去庫存”正成為全國房地產(chǎn)市場亟待解決的關鍵問題。今年4月30日，中央政治局會議首次提出，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施。這是中央結合房地產(chǎn)市場供求關系的新變化、人民群眾對優(yōu)質(zhì)住房的新期待做出的重大決策部署。

5月17日下午，中國人民銀行在連發(fā)三則有關樓市的重磅通知后，針對存量商品房“去庫存”再放大招，中國人民銀行副行長陶玲在國務院新聞辦召開的國務院政策例行吹風會上宣布，中國人民銀行擬設立3000億元保障性住房再貸款，鼓勵引導金融機構按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業(yè)以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。預計帶動銀行貸款5000億元。

陶玲介紹，保障性住房再貸款規(guī)模是3000億元，利率1.75%，期限1年，可展期4次。發(fā)放對象包括國家開發(fā)銀行、政策性銀行、國有商業(yè)銀行、郵政儲蓄銀行、股份制商業(yè)銀行等21家全國性銀行。中國人民銀行按照貸款本金的60%發(fā)放再貸款，銀行按照自主決策、風險自擔原則發(fā)放貸款。

董希淼表示，保障性住房再貸款3000億元，可帶動銀行貸款5000億元，對相關城市房地產(chǎn)“去庫存”是直接、有力的支持，“存量未出售的商品房被收購，房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠后，可用于保交房及其他項目建設，形成良性循環(huán)。”

據(jù)金融時報報道，有市場人士分析表示，一方面，此舉有利于加快商品住房市場去庫存，引導地方國有企業(yè)在金融機構支持下市場化參與收購，能夠快速形成團體購買力，加快存量商品住房去化速度。對于目前房地產(chǎn)庫存量大、去化周期長的城市，可起到一定支持作用。另一方面，有利于加強保障性住房市場供給，通過盤活存量，有助于緩解目前房地產(chǎn)市場中商品住房供給多、保障性住房供給少的結構性矛盾，更好解決工薪收入群體住房困難。

多城市“因城施策”調(diào)整房地產(chǎn)政策 房地產(chǎn)市場活躍度提升

“一攬子”優(yōu)化和調(diào)整房地產(chǎn)政策發(fā)布后，各地積極響應落實房產(chǎn)新政，并“因城施策”因地制宜調(diào)整房地產(chǎn)政策。5月17日后，北京、上海、廣州、蘇州、成都等地先后宣布按照中國人民銀行政策下調(diào)住房公積金貸款利率；杭州、合肥等地因地制宜優(yōu)化了個人住房貸款首套房認定標準；陜西省還調(diào)整了多子女家庭公積金貸款額度等。

其中，合肥明確，在該市范圍內(nèi)新購買住房，只核查購房家庭所購房屋所在縣（市）區(qū)、開發(fā)區(qū)的住房情況，無住房的，辦理個人住房貸款時可按首套住房認定；杭州明確，購房人在所購住房城區(qū)范圍內(nèi)無住房的，或在所購住房城區(qū)范圍內(nèi)僅有一套住房且正在掛牌出售的，辦理新購住房的按揭貸款時可按首套住房認定。

陜西明確，首次使用公積金貸款購房的，首付比例不低于20%；結清首次公積金貸款后，再次使用公積金貸款購房的，首付比例不低于25%。三、二孩及以上多子女家庭使用公積金貸款購房的，貸款最高額度在現(xiàn)行政策基礎上提高至1.2倍。

廣東中山市則將積極探索房票補償機制，明確在公益性項目和城中村改造項目中，試點推行實施房票補償手段，將被征收人房屋安置補償權益進行貨幣量化后，以房票形式出具給被征收人作為補償結算憑證。對選擇房票補償?shù)谋徽魇杖耍梢越o予一定比例的政策性獎勵。逐步共同建立“房源超市”平臺，積極引導被征收人利用房票購買納入中山市“房源超市”范圍的商品房。換購住房個人所得稅予以退稅支持。

隨著各地陸續(xù)對房地產(chǎn)政策進行調(diào)整優(yōu)化，激發(fā)了地產(chǎn)市場活力，房地產(chǎn)市場活躍度出現(xiàn)提升。北京方面，據(jù)北京市政府新聞辦公室官方微博消息，隨著多項購房新政落地，購房人熱情進一步被點燃。從整體數(shù)據(jù)上看，市場成交已有所升溫。據(jù)某房產(chǎn)中介平臺統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，5月18日至19日，北京二手房日均成交再次突破1000套，基本達到2024年樓市“小陽春”的熱度。

深圳方面，據(jù)媒體報道，5月18-19日，深圳新房成交環(huán)比上周末上漲90%，二手成交環(huán)比上漲60%。而在杭州，新政后首日二手房咨詢量較4月份日均增長54%，線上新房找房熱度新政后首日較上一日上漲149%。

有房地產(chǎn)中介人士表示，新政策落地后市場各方都需要一定的時間消化，隨著剛需和改善型購房者的購房成本和負擔的降低，隨著時間推移，包括首套房和改善型購房的剛需大概率會進一步釋放，樓市成交量、市場活躍度等方面會有更好的表現(xiàn)。