趙秀池  首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)

近日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過了《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》。這意味著未來超大特大城市城中村改造將成為城市更新的一項(xiàng)重要工作，超大特大城市積極穩(wěn)步實(shí)施城中村改造，對(duì)改善民生、擴(kuò)大內(nèi)需、推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展具有重要意義。

第一，城中村改造是新型城鎮(zhèn)化建設(shè)中的一項(xiàng)重要任務(wù)。國家發(fā)改委在《2021年新型城鎮(zhèn)化和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點(diǎn)任務(wù)》中就提出，要“在老城區(qū)推進(jìn)以老舊小區(qū)、老舊廠區(qū)、老舊街區(qū)、城中村等‘三區(qū)一村’改造為主要內(nèi)容的城市更新行動(dòng)”“因地制宜將一批城中村改造為城市社區(qū)或其他空間”。國家發(fā)改委在《2022年新型城鎮(zhèn)化和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點(diǎn)任務(wù)》又提出，要“因地制宜改造一批大型老舊街區(qū)和城中村”。今年和今后很長(zhǎng)一段時(shí)間，城中村改造將是各城市，尤其是超大特大城市的一項(xiàng)重要任務(wù)。

第二，城中村改造是改善民生的需要。城中村是城市包圍的村莊，或稱“都市的村莊”，各種設(shè)施配套或與所處城市設(shè)施有很大差距，居住條件較差。但由于房租便宜，城中村往往聚集了大量外來人口，有一定的治安隱患。通過城中村改造，補(bǔ)齊城中村城市設(shè)施短板，有利于改善民生，提高城中村居民的居住水平和居住質(zhì)量，使城中村更宜居。

第三，城中村改造是擴(kuò)大內(nèi)需的需要。根據(jù)城中村資源稟賦和城市規(guī)劃布局，通過城中村改造，可以在城中村布局更多的住宅，或者工業(yè)、商業(yè)、教育、醫(yī)院、養(yǎng)老設(shè)施、“平急兩用公共設(shè)施”等，可以滿足各城市對(duì)不同房地產(chǎn)形態(tài)的需求，補(bǔ)足城市發(fā)展短板，達(dá)到擴(kuò)大內(nèi)需，優(yōu)化房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)的目的。據(jù)相關(guān)部門測(cè)算，2019—2021年，城中村改造規(guī)模超萬億元。預(yù)計(jì)2023—2025年，21個(gè)特大超大城市每年城中村改造投資規(guī)模或在萬億元。

第四，城中村改造是促進(jìn)城市高質(zhì)量發(fā)展的需要。通過城中村改造，城中村面貌將大有改觀，實(shí)現(xiàn)宜居宜業(yè)宜游，增加了適老和適小設(shè)施，實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)城融合、居業(yè)聯(lián)動(dòng)，形成城鄉(xiāng)融合、一片欣欣向榮的美好景象。城中村有望打造為城市的新地標(biāo)或城市名片，為城市帶來更好的品牌效應(yīng)。

城中村改造涉及城中村居民重大利益訴求和城市高質(zhì)量發(fā)展，涉及問題較多，難度較大，建議做好如下幾點(diǎn)工作：

第一，城中村改造要堅(jiān)持“民生優(yōu)先，多方兼顧”原則。城中村改造既要滿足民生現(xiàn)實(shí)需求，又要照顧其未來長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障。既要堅(jiān)持短期利益與長(zhǎng)期利益相結(jié)合的原則，也要兼顧經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益與生態(tài)效益相結(jié)合的原則。要根據(jù)城市功能定位與產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，做好城中村改造規(guī)劃，在滿足居民意愿基礎(chǔ)上，堅(jiān)持以市場(chǎng)化為主導(dǎo)、多種業(yè)態(tài)并舉的開發(fā)運(yùn)營方式。

第二，城中村改造的資金要在全市統(tǒng)籌，多方籌措。中國在城市化發(fā)展過程中，農(nóng)村通過農(nóng)產(chǎn)品與工業(yè)品的剪刀差，為城市發(fā)展作出了巨大貢獻(xiàn)。中國已經(jīng)進(jìn)入城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的中期階段，具備了城市反哺農(nóng)村的經(jīng)濟(jì)條件。所以，城中村改造的資金要做到財(cái)政優(yōu)先保障、金融重點(diǎn)傾斜、社會(huì)資本積極參與。通過政府政策稅費(fèi)優(yōu)惠、土地資源區(qū)域統(tǒng)籌、肥瘦搭配，合理利用地下空間、建設(shè)停車場(chǎng)、養(yǎng)老、托幼等經(jīng)營設(shè)施，支持社會(huì)資本積極參與，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)運(yùn)營。

第三，城中村改造要與各城市更新政策相結(jié)合。各城市要因城施策，根據(jù)各城市規(guī)劃和民生訴求，為城市提供更多的商品房，公租房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)房等保障性住房，滿足更多的剛需和改善性住房需求。如果是歷史文物保護(hù)區(qū)，還要注意“老房子不能再拆了”，要修舊如故，做好歷史文化傳承保護(hù)。城中村改造還可以與完善“平急兩用”公共設(shè)施相結(jié)合，平時(shí)用作旅游、康養(yǎng)等，重大公共事件突發(fā)時(shí)立即轉(zhuǎn)換為隔離收治設(shè)施。通過發(fā)展旅游，帶動(dòng)餐飲、酒店、文體、娛樂等產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展。

第四，城中村改造要結(jié)合農(nóng)宅確權(quán)頒證進(jìn)行，做好社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與防范。大多數(shù)農(nóng)村家庭擁有的最大資產(chǎn)是農(nóng)宅，因此，城中村改造的難度較大。要提前做好風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和風(fēng)險(xiǎn)防范預(yù)案。