不久前據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年5月全國商品房待售面積高達(dá)78142萬平方米，再度創(chuàng)下近10多年來的歷史峰值。
盡管5月底回落至77427萬平方米，但仍然比去年年底多了整整2100萬平方米，這也意味著今年平均每月新增庫存繼續(xù)超過了420萬平方米，更別提其中近一半比例的庫存還都是非住宅，比如大量的公寓、商鋪、寫字樓，這類產(chǎn)品本身去化周期就非常長，有的城市要幾十年才能賣完，壓力之大可想而知。
與此同時二手房的庫存量也再創(chuàng)新高，對比去年11月和今年6月重點城市的掛牌情況，大部分還是呈現(xiàn)出天量庫存與“以價換量”并存的局面。
不得不說，現(xiàn)在全國的一二手房都處于庫存高位狀態(tài)，也因此，6月13日國常會上首次提出“更大力度推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，明確下半年還將繼續(xù)猛攻去庫存。
今天讓我們來看看，高庫存背后還有哪些值得挖掘的細(xì)節(jié)。
先來看總體情況。
年初統(tǒng)計了137個典型城市的庫存規(guī)模，其中42個城市、占比30%，去化周期都在3年到5年的范圍內(nèi)，更夸張的是還有26個城市足足超過5年。
就庫存面積來說，一如我們常年來數(shù)據(jù)跟蹤的結(jié)果，重慶作為全國供應(yīng)第一城，庫存依然穩(wěn)居第一、基本沒怎么下來過。不乏單個小區(qū)掛牌超過1000套，也同時是二手掛牌量最大的城市。緊隨其后的是成都和沈陽，廣州的庫存在一線城市中也較為突出。
那么，這些庫存的樓齡分布又是怎么樣的呢？截止4月底，全國重點110城中有19%的庫存在2015年及以前，也就是樓齡超過10年，更大規(guī)模54%的庫存集中在2020到2023年這四年供應(yīng)的，樓齡還在5年以內(nèi)。
細(xì)分到單個城市，庫存年份呈現(xiàn)出了不同的狀態(tài)。第一種就是大家熟知的比較新的發(fā)展城市，比如杭州，有一半的庫存都來自最近10年，也就是2015年后的次新房為主； 第二種以西安、蘇州、成都、重慶等為代表，這些城市的庫存分布比較均勻，差不多每個年份的供應(yīng)都有，主要多是2005到2015年的房子。
還有一種是半數(shù)庫存超過20年以上的極個別城市，比如蘭州、太原、天津，房屋老齡化比較嚴(yán)重，和新房形成明顯分化，也就越剩越多，遲遲無法去化。
再從面積段的角度來看庫存，全國目前的庫存主力是100到140平產(chǎn)品。
前兩年100到120平的占比還只有22%，隨著供應(yīng)的持續(xù)加大，今年4月進(jìn)一步提升到了24%，120到140平也從17%提高到了20%。因此，兩者加起來足足有44%，快占了整個庫存的半壁江山。
70平以下和70-100平的庫存分布各在10%和15%左右。
更極致一點，180平以上的豪宅庫存也有小部分庫存，不過由于產(chǎn)品本身銷售周期就比較長，平均去化都要在6年左右的時間。100-140平的面積段對應(yīng)到戶型方面，也是三房和四房的庫存占比排在前面，三房的庫存占比多達(dá)52%，四房也有28%。
近年來“去庫存”的辦法總結(jié)下來，主要是這三招：供給側(cè)縮表、需求端減負(fù)、制度性更新。
首先就是控制土地出讓，供應(yīng)量明顯下降。以庫存第一城重慶為例，去年市區(qū)僅成交20宗宅地，合計成交建面135萬平方米，只有新房全年交易量的四分之一不到，推動廣義消化周期下降了差不多9個月。
鄭州同樣如此，去年土地成交宗數(shù)也比巔峰期少了超過130宗，創(chuàng)下歷史新低。
而且這幾年的容積率也在不斷降低，在減少土地供應(yīng)的同時，打造更多的低密社區(qū)以提升居住品質(zhì)，都是推動鄭州能在去年成為全國“去庫存”第一城的重要原因。
房企新盤供應(yīng)隨之減少，推盤節(jié)奏也跟著放慢。重慶和鄭州之外，青島、長春、深圳、東莞多地都處于新房供不應(yīng)求的狀態(tài)。
其次就是打開政策限制，充分為購房者減負(fù)。
不久前，廣州正式宣布全面取消限購、限售、限價，降低貸款首付比例和利率，成為全面放開的第一個一線城市。
與此同時各地的公積金也在加大支持力度，能使用公積金的場景越來越多了，滿足大家的多元化生活需求。既能買新房、二手房還有本小區(qū)的停車位，還能用于老舊電梯更新、保障房的首付款，跨城跨省的互聯(lián)協(xié)同也在不斷加強。
最后是創(chuàng)新性出臺了多種針對性制度。比如收購存量一二手房源、發(fā)放地方專項債和重啟房票等，進(jìn)一步促進(jìn)庫存指標(biāo)下降。像上海閔行就在近期宣布將收購部分存量商品房源，用作保障性租賃住房，在郊區(qū)新房去化問題上又多了“以購代建”的新模式。廣東惠州就充分利用地方專項債，來收購存量土地，光是年初就計劃掏出127.5億元的巨款，柳州、天津、廣州三個城市的擬收儲價格，也紛紛都超過了70億元。
鄭州、無錫則是進(jìn)行了轟轟烈烈的房票安置，針對房票的適用范圍、兌付流程以及房票細(xì)則等都進(jìn)行了優(yōu)化，又強勢助推了一波當(dāng)?shù)氐膸齑嫦?
此外，中央財政部直接支持的城市更新也在快速推進(jìn)。6月初公布有哈爾濱、濟南、烏魯木齊等20城入選名單，都將在近期獲得定額補助，我們可以看到，現(xiàn)在全國各個城市不僅在放開限購限售。
而且從首付到公積金、從舊城改造到城市更新，幾乎把所有的工具方法都利用起來，盡一切所能的去庫存。
分析完了這么多重點城市，我們再來看看典型房企的情況。
畢竟存貨作為房企的一項重要流動資產(chǎn)，是支持企業(yè)持續(xù)經(jīng)營發(fā)展的根本，但是也面臨去化、結(jié)轉(zhuǎn)、減值等諸多不確定性。
截止2024年底，全國50家上市房企的存貨規(guī)模為7.4萬億元，連續(xù)兩年呈現(xiàn)下降的態(tài)勢。經(jīng)過去年一年的努力，足足有47家房企的存貨規(guī)模下降。
其中，萬科、碧桂園兩家的存貨減少最多，分別達(dá)到1827和1576億元。
以下降最猛的萬科為例，去年年底，找廣州當(dāng)?shù)馗鼡Q了廣州南站的三宗地塊，優(yōu)化了土儲結(jié)構(gòu)。今年5月又把杭州河語光年府的75套毛坯房，賣給杭州安居集團轉(zhuǎn)作保障性住房，把手頭的存量新房進(jìn)行了迅速變現(xiàn)。
少部分披露存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)的房企，也都面臨不同程度的去化壓力。最夸張的京投發(fā)展直接突破了10000天，在北京的北熙區(qū)、森與天成幾個新房TOD項目都賣的不理想。排在第二的華夏幸福也接近4800天，算起來比13年還要多。
具體到房企囤積的現(xiàn)房庫存，可分為住宅類、商業(yè)類、車庫類等幾類不同業(yè)態(tài)也就是。說，既要做好這些庫存項目的分析，也要及時加大折扣讓利 。還有和政府合作以收儲模式處理閑置地塊和項目，加大大宗資產(chǎn)變現(xiàn)力度到處“賣賣賣”等，對癥下藥。
為了加快消化存量，房企們也都使出了渾身解數(shù)：
萬科推出了“瘦身健體”一攬子方案，把削減存量資產(chǎn)放在重中之重；
龍湖集團將重點從提升運營能力以及項目精細(xì)化管理，兩方面著手去庫存；
連優(yōu)等生綠城中國和華潤置地，也表示今年要繼續(xù)改善去庫存問題……
去庫存是一個老生常談而又異常宏大的命題，背后涉及到太多方方面面。
面對當(dāng)下復(fù)雜且不確定的樓市，去庫存以回流資金成為行業(yè)共識，需要每一座城市通過土地供應(yīng)“縮量提質(zhì)”，新房供應(yīng)呈現(xiàn)“量少質(zhì)優(yōu)”，還有政策組合拳等方式全力以赴。
雖然今年以來樓市表現(xiàn)總體向好，部分城市消化了不少存量，可以說是近10年來最大力度的一次“去庫存。”
但整體而言，當(dāng)前樓市的階段回穩(wěn)仍然需要時間，才能把庫存控制到健康理想的范圍內(nèi)，各地政府和房企們也才可以重新輕裝上陣。
