近日，太原有樓盤推出新品，以“零公攤”“超高得房率”作為核心賣點：“119平方米得房率97%”“129平方米得房率100%”等信息在購房者中引發(fā)高度關(guān)注和興趣。“得房率”是很多人的敏感痛點之一。“零公攤”真的存在嗎？超高得房率是如何實現(xiàn)的？背后有無風(fēng)險？記者進行了調(diào)查。
A 太原樓市驚現(xiàn)“零公攤” 高得房率引關(guān)注
沉寂許久的太原樓市，被一個詞徹底點燃——“零公攤”。
5月底，太原市行政審批服務(wù)管理局網(wǎng)站發(fā)布了關(guān)于城南河西某項目建筑工程規(guī)劃設(shè)計方案的公示，其項目亮點一時間成為省城樓市的熱點話題。“河西新晉宜居之選，央企聯(lián)袂打造城市級規(guī)劃新篇章”“得房率接近100%產(chǎn)品橫空出世”……從各種自媒體發(fā)布的信息來看，“119平方米得房率97%、129平方米得房率100%”等廣告宣傳語直刺購房者心扉，配以“太原首個零公攤”的犀利口號，在太原市民的朋友圈刷屏。高得房率，即指業(yè)主花錢買的建筑面積里，實際能自己使用的套內(nèi)面積所占的比例較高。根據(jù)房產(chǎn)中介傳出的消息，該項目每個戶型都有超大陽臺，贈送面積較多，所以置業(yè)顧問稱其為“零公攤”。
無獨有偶，進入6月，城南另一知名樓盤迅速跟進，以“99%的極致空間效率”加入“零公攤”戰(zhàn)局。其官方發(fā)布的內(nèi)容顯示，該項目118平方米戶型套內(nèi)使用面積116.82平方米。在精心策劃的微信推文中，該項目公眾號以《太原人居新紀(jì)元：約99%實得率！》為題進行宣傳，將矛頭直指“99%實得率VS市場75%實得率”，并標(biāo)榜“3+1靈動空間布局”“可變形X空間”等概念，意在宣傳其產(chǎn)品是實打?qū)嵉目臻g革命。
兩大樓盤的相繼上線，在太原購房者群體中引發(fā)震動。“在當(dāng)前市場調(diào)整期，房價與公攤面積的矛盾日益尖銳，得房率成為觸動購房者神經(jīng)的最敏感痛點之一。”業(yè)內(nèi)人士介紹，通常情況下，一套標(biāo)稱100平方米的住宅，實際套內(nèi)使用面積僅有七八十平方米，這讓很多購房者感覺“吃了虧”。最近省城樓市熱炒的“零公攤”概念，精準(zhǔn)地?fù)糁辛诉@一痛點，吸引了大批渴望“取消公攤面積”的購房者目光。
B 公攤面積影響得房率 90%得房率打破常態(tài)
公攤面積指的是由整棟樓產(chǎn)權(quán)人共同分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，包括大堂、電梯井、樓梯間、設(shè)備間、外墻保溫層、為本樓服務(wù)的警衛(wèi)室與管理用房、分隔墻水平投影面積的一半等。公攤面積與套內(nèi)建筑面積之和，構(gòu)成一套商品房的建筑面積，目前我國商品房銷售基本以建筑面積作為計價依據(jù)。
“公共區(qū)域是整棟建筑正常運轉(zhuǎn)不可或缺的組成部分，其建設(shè)成本包含在房屋總價之中。”業(yè)內(nèi)人士介紹，一般情況下，公攤面積的大小直接決定了得房率的高低，公攤面積越大，得房率就越低，具體數(shù)值受多種因素影響，比如高層建筑消防要求高、戶均電梯數(shù)量多、單元大堂舒闊、配套設(shè)備空間齊全等因素，公攤面積自然越大。
“此次‘零公攤’引發(fā)熱議，是購房者對‘所見即所得’式購房的深切渴望。”業(yè)內(nèi)人士表示，購房者普遍期望更高的得房率，希望自己在購房時花的每一分錢都在空間上有所體現(xiàn)，但過低的公攤往往意味著公共空間的舒適度和品質(zhì)可能打折，開發(fā)商需平衡成本與售價。北京、重慶等城市推出了“套內(nèi)面積計價”，表面上看購房款僅僅為套內(nèi)面積買單，但這種方式早已將公攤成本計入套內(nèi)建筑面積價格中去，總購房成本不會發(fā)生變化。以一套建筑面積100平方米、套內(nèi)面積80平方米、單價10000元/平方米的房屋為例，按原來建筑面積計價，總價為100萬元；若按套內(nèi)面積計價，有可能單價就要變?yōu)?2500元/平方米，總價依然是100萬元。
當(dāng)前，太原市場上主流樓盤的得房率大多在75%—85%，能達(dá)到85%已屬優(yōu)秀。因此，“零公攤”或宣稱得房率遠(yuǎn)超90%的口號，無疑是對市場及產(chǎn)品常態(tài)的巨大挑戰(zhàn)。
C 公共區(qū)域不減，巧用“贈送”實現(xiàn)“零公攤”
從目前流出的信息來看，省城新上市的兩大“零公攤”項目得房率遠(yuǎn)高于市場其他產(chǎn)品，是否意味著這兩個項目已經(jīng)將公攤壓縮到極致？公共區(qū)域的縮減會不會犧牲原有的居住舒適度？業(yè)內(nèi)人士介紹，其實太原市場個別樓盤提出的“零公攤”或“超高得房率”，并不是消滅或減少了公共區(qū)域，而是開發(fā)商運用“面積贈送”策略，在計算得房率時，巧妙地將部分不計入產(chǎn)權(quán)登記面積（或原本可能計入公攤/套內(nèi)）的空間“贈送”給購房者使用。
這些“贈送”空間常通過特定設(shè)計手段實現(xiàn)。第一種是陽臺面積贈送，主體結(jié)構(gòu)外的陽臺（凸陽臺、露臺）通常只按一半面積計入產(chǎn)權(quán)建筑面積。開發(fā)商通過做大凸陽臺、設(shè)計超大露臺，并將這些區(qū)域按“一半面積”計入后，再贈送給購房者使用，變相增加了實用面積卻不增加或少增加產(chǎn)權(quán)面積；第二種是設(shè)備平臺贈送，預(yù)留的空調(diào)外機位等設(shè)備平臺，按規(guī)定不計入建筑面積，開發(fā)商將其設(shè)計得足夠大，并預(yù)留改造條件，如預(yù)留上下水、電源，暗示甚至引導(dǎo)購房者后期將其封閉納入室內(nèi)使用；第三種是防火挑檐贈送，本身是為了上下層防火隔離，但是這幾年被開發(fā)商大量做成了贈送面積。業(yè)內(nèi)人士介紹，太原很多新項目的防火挑檐寬度都能做到1.5米，假設(shè)一個戶型南邊開間是10米，防火挑檐的贈送面積就是15平方米。
以本次太原的兩個項目為例，城南河西項目119平方米戶型，南側(cè)陽臺算一半面積，防火挑檐部分面積全贈送，北側(cè)的兩個設(shè)備平臺面積也全贈送。而另一項目在其官方公眾號上發(fā)布的“戶型結(jié)構(gòu)圖”和“結(jié)構(gòu)改造戶型圖”對比顯示，118平方米戶型除了南、北兩側(cè)的陽臺贈送一半面積，西側(cè)的整面開間全都有贈送面積，該產(chǎn)品介紹的官微文章文尾特別標(biāo)注了“改造后套內(nèi)使用面積÷房產(chǎn)測繪面積＝實得率”。
“這樣的‘零公攤’，本質(zhì)就是開發(fā)商通過大量設(shè)計可拓展、可改造的贈送空間，使得購房者最終獲得的實際可使用面積遠(yuǎn)大于按產(chǎn)權(quán)建筑面積計算出的套內(nèi)面積。”業(yè)內(nèi)人士舉例分析說，一個產(chǎn)權(quán)登記建筑面積為90平方米的戶型，其標(biāo)準(zhǔn)套內(nèi)面積可能只有72平方米（按80%得房率），但通過贈送一個10平方米的大陽臺（只計5平方米產(chǎn)權(quán)）、6平方米的飄窗、一個可封閉的5平方米設(shè)備平臺，實際可使用的空間就達(dá)到88平方米。此時，開發(fā)商宣傳的得房率就接近100%，贈送面積對沖了15%-25%的公攤面積。所謂的“零公攤”并非沒有公攤。
D 警惕高得房率誘惑，買房還需回歸居住本質(zhì)
開發(fā)商精心包裝的“高得房率”，對渴望更大實用空間的購房者極具吸引力，支付較小的產(chǎn)權(quán)面積卻獲得更大的實際使用空間，性價比非常高，額外的空間可以改善居住的舒適度和靈活性，滿足更多的生活需求。
“特別是一些剛需群體，‘高得房率’可能幫助某些人跨過剛需，一步到位拿下改善住宅。”業(yè)內(nèi)人士介紹，以上述兩個項目的戶型為例，即使是97平方米的小戶型，官方給出的設(shè)計方案卻達(dá)到“三室兩廳兩衛(wèi)”，而市場上很多超過110平方米的戶型僅能做到“三室”，“兩衛(wèi)”并不是這一面積段的標(biāo)配。再看118平方米的改善戶型，可以做到“四室兩廳兩衛(wèi)”，對比市面上其他產(chǎn)品優(yōu)勢明顯。去年11月，太原市印發(fā)《關(guān)于進一步促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)若干措施》，這一通知被稱為太原市房地產(chǎn)最新十九條，其中就提到加大高品質(zhì)改善型商品住房供應(yīng)的內(nèi)容，進一步優(yōu)化總平面布局、單體設(shè)計、公共配套等多方面住房規(guī)劃設(shè)計要求，靈活確定戶內(nèi)陽臺空間的面積比例，有效提高住宅戶內(nèi)實際使用空間。業(yè)內(nèi)人士表示，從此次市場上推出的“零公攤”“高得房率”項目來看，可以說是把政策內(nèi)容運用到了極致。
當(dāng)然，這種通過“贈送”提高得房率的方式存在一定的不確定性。從品牌方自己公布內(nèi)容來看，這種“零公攤”戶型多為毛坯房，“贈送”面積依賴于購房者收房后的二次改造。業(yè)內(nèi)人士介紹，通常這種改造包括改造陽臺和飄窗、封閉設(shè)備平臺，甚至是封閉防火挑檐。一方面，改造“贈送”空間需要額外投入裝修成本，如果涉及結(jié)構(gòu)、管線改動，技術(shù)更加復(fù)雜，可能還會存在漏水、保溫差、結(jié)構(gòu)安全隱患等問題。另一方面還需要注意改造的合法性，以防火挑檐為例，很多時候是嚴(yán)禁私自封閉改造的，一旦被認(rèn)定為違建，輕則要求限期拆除、恢復(fù)原狀，重則面臨罰款，甚至影響房屋整體交易和抵押。
太原樓市出現(xiàn)的“零公攤”“超高得房率”風(fēng)潮，是開發(fā)商在新一輪市場競爭中的產(chǎn)品“賣點”，通過巧妙的設(shè)計將部分“面積”贈送給購房人，在不減小公共區(qū)域、影響居住舒適度的前提下提升得房率，迎合了購房者對高性價比的渴求。這樣的“零公攤”產(chǎn)品單從價格端看并沒有明顯優(yōu)勢，對比同項目的精裝房，二者的計價方式均為按照建筑面積計價，且單價差距不大，“零公攤”的毛坯房有獲贈面積，而“公攤大”的精裝房則有裝修。
同時業(yè)內(nèi)人士提醒：合規(guī)的贈送是錦上添花，違規(guī)的贈送可能是定時炸彈。開發(fā)商關(guān)于“贈送”的承諾多體現(xiàn)在宣傳資料或銷售人員口頭上，購房者要注意在具有法律效力的《商品房買賣合同》及附件中是否有明確提及，業(yè)主在心動于“零公攤”宣傳時，購房時務(wù)必追問哪些是“贈送”面積？這些“贈送”面積是否需要改造？改造又是否合法合規(guī)？在此基礎(chǔ)上仔細(xì)核算房屋面積的真實單價。相比不確定性的“高得房率”，業(yè)主更應(yīng)關(guān)注房屋的居住本質(zhì)：產(chǎn)權(quán)清晰、設(shè)計合理、質(zhì)量過硬、配套完善以及開發(fā)商的口碑信譽等，算清“零公攤”背后的“數(shù)字賬”。（記者 柴旭暉）
